2023年Q1北京写字楼市场回顾
- “阳”过“感“过后的第一季度，北京甲级写字楼迎来真正的“后疫情时代”：市场开始回暖，租赁活跃度好转
- 由于大部分行业对未来的不确定和谨慎，企业退租和降本增效的迁址行为一度造成超过88,000平方米历史性最高单季度负净吸纳量
- 即便第一季度无新增项目入市，但由于企业信心不足，对已经长时间空置的优质面积吸纳乏力，以使空置率升高为16.4%，甲级写字楼租金均下调至每月每平方米￥329.1元。
- 金融行业在第一季度领先于之前一直最活跃的互联网科技行业，成交面积占比达到37%。
一、供给及需求
由于疫情延缓施工等情况，一季度，北京甲乙级写字楼市场均未有新增项目交付入市。北辰中心等在建项目预计二季度后逐步入市。
在需求端，尽管市场整体已进入复苏轨道，但企业的选址策略仍较为谨慎，新租、搬迁、扩张需求仍未完全释放。而去年累积的空置面积叠加目前仍待恢复的租赁需求，迫使业主方也承受着较大的去化压力，使得一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量仍为负值，约为-88,420平方米。由于后疫情时代的企业对未来业务的保守预期，企业降本增效需求显著，促使诸多企业从甲级办公楼迁址或者整合到乙级写字楼，活跃度稍显好转，净吸纳量由负转正，录得36,427平方米。
从一季度租赁成交看，科技仍是北京写字楼市场需求的主力，相较于上个季度需求稍有减少，但成交面积仍占据首位。金融行业需求相较于上季度成交面积有大幅提升。
二、空置率及租金
在空置率方面，世桦嘉润CCRA副总裁徐荣卿先生认为，需求的疲软，甲级写字楼市场并未因租金下降而回暖，空置率持续上升，在本季度核心甲级市场无新增供应的情况下，空置率较上个季度进一步提升1.3个百分点至16.4%。乙级写字楼市场受到利好激励，租金下调，空置率环比下降1.9个百分点至11.7%，市场整体略有改善。
就甲级写字楼市场各商圈而言，在整体空置率上涨的市场环境下，丽泽商务区持续受到金融、科技、专业服务行业的关注，迎来新租户入驻，使得丽泽商务区甲级写字楼市场平均空置率环比降低0.3个百分点。新租需求动力削弱、部分科技企业退租，导致中关村商圈的空置率有明显涨幅，上涨8.6个百分点至18.7%。
在租金方面，徐荣卿先生分析，去化空置面积的压力不断累加，迫使业主方不得不继续让渡议价空间“以价换量”，因此在一季度北京甲级写字楼平均租金继续进一步下探，至人民币每平方米每月329.1元，环比、同比分别下降1.5%、5.9%。就各商圈而言，均录得不同程度的租金跌幅，其中科技头部企业整合、腾退租赁面积等行为使亚奥商圈下滑尤为明显。
虽然本季度乙级写字楼市场较上一季度稍显好转，但面对频繁的环境变化，以及市场为了吸引租户集体降租，令北京乙级写字楼市场租金在上一季度的基础上继续环比下降4.9个百分点，至人民币每平方米每月200.2元。其中，亚奥商圈的租金降幅较大，环比降低约8.8%。
2023年北京写字楼市场展望
- 本年度内有大体量项目供应入市，空置率压力巨大
- 空置率将继续升高的情况下，市场何时触底反弹有待企业信心的恢复
随着需求逐步回暖，市场活跃度的改善表明办公楼正在走向市场复苏。在第二、三季度，北京办公楼市场将迎来多个优质项目入市，或将对现有办公存量将继续推动空置率上升。世桦嘉润CCRA预测，全市甲级写字楼市场空置率将微升至17.2%左右，空置率的抬高促使平均租金水平也将进一步呈现下探趋势，租户稳定性有所欠缺或面临较大租赁压力的业主为挽留和吸引客户，预计将在2023年继续加大租金下调力度。就现有空置率而言，目前北京写字楼市场仍偏向于租户市场，租户可选择的项目及租金水平均有较多的选择性和谈判空间。
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