2023年Q2北京写字楼市场回顾
- 2023年上半年的搬迁交易仅为去年同期的27%,第二季度的搬迁行为只有第一季度的60.7%,企业变得更加谨慎务实和观望态度,整体市场呈现疲软状态
- 上半年总体甲级办公楼市场净吸纳为负100,795平方米,在上半年新供应稀缺的情况下,空置率继续攀升至16.5%
- 二季度部分业主开始积极调整租金策略,甲级整体市场净有效租金较第一季度下降至322.3元/月/平方米
- 租赁交易面积比例排行依次为:TMT依旧占有重要比重、金融与专业服务列在第二和第三位,基础建设占据了第四位
一、供给及需求
第二季度,北京甲级写字楼市场迎来两个新项目的入市,K11及京印国际中心,使得甲级写字楼市场存量上升。乙级写字楼市场本季度未有新项目入市,写字楼市场存量保持不变。
本季度,整体市场表现低迷,虽然问询量明显增加,但企业在成本控制及性价比的考量上也更为谨慎,市场成交活跃度较低,整体市场仍面临下行压力。甲级写字楼市场租赁需求持续走低,净吸纳量再度为负,达到-1.2万平方米。2023年第二季度,北京乙级写字楼市场未有新项目入市,乙级市场并未出现明显的复苏态势。本季度乙级市场净吸纳量为-3万平方米。
二、空置率及租金
市场需求的疲软以及新项目的入市,导致本季度甲级写字楼空置率继续上升至16.5%,提升1.2个百分点。乙级写字楼市场也并无好转态势,空置率环比持续上升,上涨到了17.7%
就甲级写字楼各子市场而言,在整体空置率上涨的市场环境下,丽泽商务区持续受到科技、能源、专业服务等行业的关注,迎来新租户入驻,使得丽泽商务区甲级写字楼市场平均空置率环比降低1.6个百分点。随着大环境持续施压,金融街租户的租金敏感度增加,不仅中小企业开始搬离金融街,部分大型金融企业也出现外迁举动,导致金融街商圈的空置率有持续涨幅,本季度再上涨1.8个百分点。
在租金方面,去化空置面积的压力不断累加,迫使业主方不得不继续让渡议价空间“以价换量”,因此在二季度北京甲级写字楼平均租金进一步下探,至人民币每平方米每月322.3元,环比、同比分别下降1.7%、7.5%。就各商圈而言,均录得不同程度的租金跌幅,其中长安街租金下降幅度最为大。
本季度乙级写字楼市场也无明显好转,业主继续采用以价换量的策略,令北京乙级写字楼市场租金在上一季度的基础上继续环比下降1.1个百分点,至人民币每平方米每月211.2元。其中,依然是长安街商圈的租金降幅较大,环比下降4.7%。
2023年北京写字楼市场展望
- 未来即将入市的核心区域项目在逐渐减少,高品质项目不多,升级换代带来的迁址驱动日益减弱,更多企业将选择原地续租或缩减面积为主流
- 企业变得更加谨慎务实,呈观望态度,整体市场呈现疲软状态
疫情过后,由于整体经济环境转弱,企业将更多的精力放在梳理内部遗留问题及如何盈利上,因此对于即将到期的写字楼多选择续租以节省成本,短期内写字楼租赁市场仍处于较为缓慢的恢复期;从租赁需求端看, 出于同一原因,带装修的办公面积越来越受到租户的欢迎,业主也在积极调整策略迎合市场需求以获得更多客户。
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