三十载白驹过隙，一世人渡得几程。
人的一生对比于城市商圈的发展，太短暂了。在这短暂的时间里，能够旁观或者参与乃至有所贡献，那我们也就如同那匹白驹，留下了一瞬间的印记。
近期，Cresa世桦嘉润在对金融街某客户的重新选址服务中，感佩于客户对金融街的感情，有感而发此文。
1987年，时任中国人民银行行长陈慕华倡议，在北京市西二环一带，建设金融机构聚集区，即金融街的构想。欧元之父蒙代尔先生说：金融街是北京珍贵的经济名片!而今这张名片已经走过了三十多年的发展之路。
我们把金融街这三十多年来的发展视为四个阶段和三个拐点：
1、摇篮：
1994年-2001年。金阳大厦、通泰大厦、投资广场、信达大厦、平安大厦、远洋大厦、国企大厦陆续竣工。入住客户的群体为央行、平安保险、建设银行、中国银行等。客户群体开始明晰，除央行外国内顶级保险业进入。在这期间，除了总部办公楼外，写字楼是可以打散出售的。当时的写字楼租金还在按美金计价（当时汇率约为8.28），平均租金为人民币150-200元/月/平方米。售价平均为1.1万-1.5万。
2.成长
2001年-2008年．入市的有北京国际金融中心（北京银行、中国人寿）、泰康国际、卓著中心、大唐电力、鑫茂大厦（保监会、银监会）、新盛大厦、英蓝国际金融中心、中国再保险大厦、金融街中心、汇宸大厦、恒奥中心、金亚光大厦(金融街1号)、中国邮政大厦、东方资产大厦等。拓展区也有工商银行大厦、中国银行大厦、民生银行大厦、国家开发银行大厦、凯晨世贸大厦、招商国际金融中心、长安兴融中心、丰汇时代大厦、丰融国际大厦、太平洋保险大厦、丰铭国际大厦等。这一阶段是随着中国入世后开放金融市场和为外资银行颁发人民币牌照开始的。客户群体发生了第一次拐点，尤其是从英蓝国际金融中心2006年迎来美国高盛开始，金融街开始真正的国际化。高盛、摩根大通、瑞士银行、淡马锡、星展银行、韩亚银行、淡水泉、黑石等纷至沓来。同时中国网通（现联通）中国电信和中国移动总部入驻，金融街也开始综合化。
这一阶段新建的顶级写字楼一是品质提升，二是在时代变迁下客户承租能力的提升，由此带来租金也获得了飞跃式的上涨，至2008年，为人民币400-500元/月/平方米。基本已经没有出售的楼宇（只有部分小业主转售）。
3.调整
2009年-2015年，客户群体却逐渐发生了变化。2013年总书记视察后，预设亚投行和丝路入驻。至2016-17年，随着中央国债登记结算有限公司、中国证券登记结算有限责任公司、中国外汇交易中心、中国证券投资者保护基金、中证资本市场发展监测中心、中证资本市场运行统计监测中心等陆续进入。更由于长久以来没有大面积供应(仅有金益大厦、锦什坊35号、新月坛金融中心)。金融街所有写字楼出租率均维持在95%以上。租价一再上涨，甲级楼宇的租金普遍在600元/月/平方米以上。部分楼宇达到700元以上。售价只有寥寥的两条信息（均为老旧楼宇的小业主），成交价为9万元-11万元。金融街也迎来第二次拐点。而在这期间，AIG、苏格兰皇家银行退出中国，星展银行、淡马锡等又搬离金融街。客户群体进一步变化。但是此阶段主流的特征是，客户大多在本区域内流动，不会出区。
4.成熟
2018年至今，金融街迎来第三次拐点。以金嘉大厦引入中银理财、央行即将扩租等信号来看，金融街完成“国家金融管理中心”的定位（管理是重点）的任务接近完成。而原有的十几年来一直在区域内的企业，他们的某些业务板块规模扩大或转型后正在陆续迁出。显著的是各大保险总部除了行政领导外，已经将业务住所分化至其它区域——证券、基金、资产管理等传统客户开始陆续迁出。这也是此阶段的一个新现象。所以说，前一阵新闻报道的疫情之下金融街租金腰斩，其实真正的原因根本不是疫情，而是区域发展的必然结果，是金融街的客户结构恰好在这个时候又要改变了。这一阶段老旧楼宇内小业主的租金部分腰斩，甲级写字楼的租金也降低到600元/月/平方米上下的区间。部分次甲级写字楼降低到500元上下。顶级项目则还维持650-700元上下（资质好的客户甚至还可进一步谈判）。
金融街区域由于定位和区域的特殊性，以五年展望看，不可能出现国贸、望京、亚奥等区域那样的辐射扩大。但是未来入驻的客户结构会趋向单一。而这部分客户群体仍然是租金承受力最高的群体。租价还会维持在某行所说的帝都鄙视链的最高位。但是租价的上涨会趋于平缓，不会再出现2010年那样的爆发性上涨。
未来，北京将推动实施“十大专项行动”，其中加快形成千亿级国际化商圈和地块成为主流。对于企业来讲，甲级写字楼已成为实力企业选址的主要方向，但在选址过程中实际签约条件却瞬息变幻。为了帮助客户以最优方案入驻心仪之地，#Cresa世桦嘉润商圈说#系列专题将陆续呈现，讲述北京各大商圈的发展历程，让企业更深入、及时地了解各个商圈的发展趋势，启发超越空间的思考。
Cresa世桦嘉润是全球领先的租户代理服务公司，企业服务横跨全球80多个国家，超过1,000个城市，已为企业租户提供一站式整合企业地产解决方案超过40年，Think Beyond Space。企业办公选址，搜索关注微信公众号CRESA世桦嘉润，网站浏览请点击www.cresaccra.com。
