座落在北京长安街金轴西部起点的首钢园是中国近代工业化的百年缩影，它见证了首都的时代变迁，折射着北京改革发展的时代巨变。2010年，随着首钢最后一炉铁水流出、高炉熄火，首钢钢花四溅的时代成为了历史。2022年，历经沧桑风霜的百年首钢园区修旧如旧，递交了城市更新、文化复兴、锁住光辉情结的完美答卷。
01、首钢园区“城市更新”的Show Time
1.一号高炉改造
曾经立下赫赫功勋的首钢炼铁1号高炉通过修缮改造，在保存有完整的工业遗迹和浓郁钢铁风情的基础上，将打造为华北最大虚拟现实体验中心、全球首个XR与百年工业遗存结合的国际文化科技乐园——SoReal超体空间。
2.冷却塔改造
原本废弃的首钢冷却塔，借冬奥会灯光秀契机再度火热。
3.秀池与三号高炉改造
秀池是原高炉工艺冷却水水池改造后的水面景观，雄伟的三高炉倒映在湖中，为满园的硬核工业风增添了一丝灵动和柔美。三号高炉博物馆与的秀池下沉式水下展厅，工业厚重感的设计带领参观者零距离对话工业遗存的沧桑与荣耀。
4.冬奥冬训中心改造
原是首钢自备电厂的精煤车间和车站用房，现已变身为冰壶馆、花样滑冰馆、短道速滑馆和首钢冰球馆，全部投入冬奥会及其他冰上体育赛事使用。
5.首钢园·六工汇项目
原是首钢炼铁厂、动力厂、电力厂、第二泵站及五一剧场等重要工业历史遗迹，在原工业建筑群落基础之上，将新建建筑织补填充进来，打造了低密度、高绿化的现代创意办公空间。
6.金安桥轨道交通一体化项目
擦亮尘封的工业遗存改造成为极限运动景观、工业遗址公园等，修旧如旧，唤醒历史记忆，留住首钢情结。
7.西十冬奥广场项目
原存放炼铁原料的西十筒仓改造原本上下贯通的内部空间分割六层，成为紧凑实用、功能齐全的办公楼，是首钢园区第一个改造项目，北京冬奥组委是第一家入驻单位。
从首钢高炉空压机站、返焦返矿仓、低压配电室和转运站脱胎换骨而来的首钢工舍智选假日酒店正式开幕，标志着首钢园首批空间活化再利用的商业体正式与大家见面。
02、首钢园的SWOT分析
STRENGTHS
◆ 新兴商圈建设期的差异化租金优势
根据世桦嘉润CCRA统计，自2018年起，石景山商圈写字楼新增供应主要集中在首钢园区与古城片区；截至2022年第二季度，石景山商圈写字楼现有存量约273万平方米。世桦嘉润CCRA预计，2025年前将有132.5万平方米的新增供应投入首钢园区写字楼市场，届时将成为石景山商圈的重点发展片区并带动商圈内写字楼市场发展。在冬奥会召开的背景下，石景山商圈写字楼市场平均租金于2022年第一季度受拉动出现较大幅度增长，平均涨幅为6%。然而，第二季度北京疫情的多点爆发致使多个子市场短暂停摆，写字楼成交活跃度下降，石景山商圈和全市的写字楼租金均有所下浮。
◆ 独栋产业空间，低密办公体验
以首钢园·六工汇项目为例，有别于传统商圈内集群化的办公租赁方式，六工汇项目建有23栋低于1.2容积率的独立建筑，独立空间能够有效管控疫情、避免健康及安全隐患。同时具备燃气条件，可满足企业内部接待以及解决员工用餐需求，尊享专属领地的私密感和安全感。得益于原首钢厂房层高的优势，标准层层高4.2米的规制尺度，将为入驻企业带来非凡商务体验。赠送屋顶花园以及窗外阳台，为入驻企业带来低密度、高绿化的花园式办公体验，此外，还可享受独立冠名权以彰显企业形象。
WEAKNESSES
目前地铁S1线、6号线、1号线及11号线部分路段（金安桥站至新首钢站）已开通运行，考虑到首钢园区占地规模较为庞大，从发展阶段上看，园区转型升级尚未完成，新首钢国际人才社区、城市织补创新工程、工业遗址公园等项目正在建设，与办公需求相配套的交通基础设施还需时间兑现。
OPPORTUNITIES
◆ 资源禀赋的高精尖产业主导重构
为了加速京西开发，北京市政府推出了“长安街西延线工程”，随之激活了石景山商圈整体办公市场。伴随银行保险产业园等项目的落户石景山区，带动商圈内办公市场的快速发展。其中长安街西延长线综合发展轴片区发挥区位优势，承接部分金融街资源要素外溢，成功引进光大银行信用卡中心、华夏银行信用卡中心、中国保信等金融机构入驻。中关村科技园石景山园利用中关村国家自主创新示范区辐射带动资源，培育引导搜狐畅游、暴风科技等科技创新企业，实现中关村人工智能创新应用产业园落地。
首钢园区定位高端产业综合服务区，致力打造新时代首都城市复兴新地标，统筹保护利用工业遗产，依托冬奥遗产、国际服务贸易交易会等机遇发展“体育+”，数字智能、文化创意等产业也将为石景山办公市场创造更多租赁需求，目前入驻的代表性企业包括腾讯、百度、小米、当红齐天、首钢基金、达尔文科技等。
◆ 托起高精尖产业的政策倾斜
2020年，北京市石景山区召开经济发展推进大会明确了石景山全区“1+3+1”高精尖产业定位政策，确定了通过集聚人才优势推动石景山高质量发展的指导意见以及N项产业发展政策，包括园区建设、行业培育、企业集聚以及要素资源等四大类22项，后续还将持续优化补充。
THREATS
◆ 产业聚集应向多元化方向发展
根据首钢新闻中心报道，截至2022年6月底，中关村科幻产业创新中心共引入科幻企业33家，实际办公企业25家，其中由海外归国专家创立的企业占比60%，京外引入新租企业占比20%，空间入驻率达90%，重点企业包括赛思电子、北极星途、元旭半导体、凌云光等；首钢园有别于其他产业园的单一产业定位，除元宇宙、人工智能等高精尖产业业态以外，在打造面向消费者、游客产业的同时，还将深入推进面向企业用户的相关产业赛道业态在园区内落地与发展，将加入更多业态，打造首都城市复兴新地标。
世桦嘉润CCRA是全球领先的，为企业租户提供一站式整合企业地产解决方案的服务公司。我们服务的核心本质是以跨越空间的思考，来加强我们客户所得到的服务和运营的质量。世桦嘉润建议高精尖、“体育+”、人工智能、元宇宙等科技创新创意相关产业赛道的企业应积极把握首钢园区建设期阶段的性价比优势窗口期，以理想价格锁定长期租约，实现成本节省和企业形象升级。
